Vertragsrechtliche Situation beim Kauf einer Immobilie

Um den Investor vor der Willkür des Bauträgers zu schützen hat der Gesetzgeber sich etwas einfallen lassen um im Falle eines Falles nicht ohne vertragsrechtlichen Sicherheiten dazustehen. Die wichtigsten Punkte möchte ich Ihnen aufzählen:

Die Fertigstellungsgarantie/Fertigstellungstermin

Eine der wichtigsten im notariellen Kaufvertrag aufgeführten Sicherheiten ist die Fertigstellungsgarantie. Dies ist der späteste Zeitpunkt, an dem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sein müssen, damit eine Vermietbarkeit gegeben ist. Restarbeiten wie z.B. Außenarbeiten oder evtl. Abschlussarbeiten im Treppenhaus beeinträchtigen dieses Datum nicht. Diese liegt ebenso in Verantwortung des Bauträgers. Überschreitet der Bauträger diesen vorgegebenen Termin, entsteht dem Kunden kein finanzieller Nachteil, da der Kunde die Kaltmiete durch den Bauträger erhält. Ausgeschlossen davon sind Restarbeiten, wie z. B. an Fassade, Keller und Treppenhaus, die einen Bezug der Wohnung nicht verhindern. Fertigstellungsgarantie.

Die Festpreisgarantie

Ein durchaus wesentlicher Punkt ist die Festpreisgarantie. Das heißt, sollte es im Nachhinein zu einem höheren Endpreis kommen – wie z. B. aufgrund von erhöhten Kupferpreisen oder Falschkalkulationen etc. – als ursprünglich vereinbart, wird der Kunde nicht zu einer Nachfinanzierung herangezogen. Sämtliche Kosten gehen zu Lasten des Bauträgers.
Diese Garantie verhindert dass er durch eventuelle Falschkalkulation zu einer Nachfinanzierung seitens des Kunden kommt. Sollte es also im Nachhinein zu einem höheren Endpreis als ursprünglich vereinbart kommen, so geht dies zu Lasten des Bauträgers. Die Festpreisgarantie bezieht sich auf den Kaufpreis, der die schlüsselfertige Erstellung bzw. Sanierung der denkmalgeschützten Immobilie gemäß Baubeschreibung.

Der Haftungszeitraum

In Bezug auf die Haftung des Bauträgers sollte ebenfalls darauf geachtet werden, dass eine Haftung nach dem BGB notariell verankert ist, diese beinhaltet einen Zeitraum von 5 Jahren in dem der Bauträger für die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen haftet.

Zahlung des Kaufpreises

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung und ist im Notarvertrag festgehalten, wie aus dem Bereich der Neubauimmobilie bekannt. In diesem Fall erhält der Bauträger immer erst nach Fertigstellung eines Gewerkes des im Notarvertrag festgelegten Betrags über Notaranderkonto ausgezahlt. In Einzelfällen wie zum Jahresende kann es aus steuerlichen Gründen interessant sein, den Kaufpreis schon vor Fertigstellung zu 100% an den Bauträger zu überweisen. In diesem Falle tritt die Zahlung des Kaufpreises gegen Vorlage eine Bankbürgschaft in Kraft. Diese Bürgschaft wird dann Zug um Zug nach den Bauraten reduziert. Die Zahlung des Kaufpreises ist im Notarvertrag festgehalten und erfolgt über das Notaranderkonto. Der Bauträger erhält seine Leistungen erst nach Fertigstellung des jeweiligen Baufortschritts gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung.


Mietpool

Der Mietpool bietet die größte Sicherheit gegen Mietausfälle, weil er in jedem Fall das Risiko eines Anlegers begrenzt, indem die Mieteinnahmen eines Mehrfamilienhauses von jedem Einzelvermieter einbezahlt und durch eine Hausverwaltung verteilt werden. Sollte Ihre Wohnung einmal leer stehen, müssen Sie nicht vollständig auf Ihre Mieteinnahmen verzichten. Da greift der Mietpool ein, d. h. man erhält weiterhin seine Miete aus dem Mietpool. So werden vorübergehende Mietausfälle von der Eigentümergemeinschaft aufgefangen.

Diese Risikostreuung kommt dem Einzelanleger zugute und sollte vom Bauträger daher mit angeboten werden.
Jeder Eigentümer erhält dann eine anteilmäßige Miete entsprechend seiner Wohnung. dann kleiner ausfallen, kann man die Verluste steuerlich geltend machen und einen Ausgleich schaffen. Die Nutzung eines Mietpools wäre auf jeden Fall empfehlenswert! Der Mietpool ist wie eine Versicherung zu verstehen, an dem sich alle Anleger beteiligen. Sollte es mal zu Mietausfällen kommen, so springt der Mietpool ein.

TÜV-Abnahme

Durch das Zusammenspiel der präventiven Qualitätskontrolle, den Dialog mit den Beteiligten auf der Baustelle sowie die Erstellung einer umfassenden Dokumentation bietet der TÜV SÜD ein äußerst effektives Instrument zum qualitätsbewussten Bauen.
Die Abnahme erfolgt grundsätzlich durch einen TÜV-Gutachter, der ein entsprechendes Abnahmeprotokoll anfertigt und ggf. Mängel aufnimmt. Sollten Mängel vorhanden sein, erhält der Bauträger erst nach der Beseitigung die letzte Kaufpreisrate (i. d. 3-5 %). Das „baubegleitende Qualitätscontrolling des TÜV SÜD“ ist eine Präventivmaßnahme, mit der Mängel schon vor oder während der Ausführung erkannt und beseitigt werden können. Der Verkäufer beabsichtigt, das Bauvorhaben durch den TÜV Süd stichprobenartig auf die Konformität der Bauausführung mit der Baubeschreibung des Prospekts und vertraglich gefassten, einschlägigen technischen Vorschriften überprüfen zu lassen. Dazu sollen während der Bauausführung und nach Fertigstellung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums Baustellenbegehungen durch Sachverständige stattfinden.