Immobilieninvestition – ein komplexer Entscheidungsprozess

Die richtige Immobilie, die alle Kriterien einer gewinnträchtigen Investition erfüllt, in einer kommenden Lage mit steigendem Wertschöpfungspotential kann man nicht unbedingt auf den ersten Blick erkennen!


Man benötigt schon einer Reihe von Detailkenntnissen, und unternehmerischen Weitblick, da eine Immobilieninvestition ist in jedem Fall eine langfristige Kapitalanlage ist, die sorgfältig geplant sein will.

Die so oft lapidare Aussage: Lage, Lage, Lage ist im Grunde genommen etwas in die Jahre gekommen, denn sie berücksichtigt für kommende Lagen und Regionen nicht die Entwicklung der Zukunft.

Marktexperten sprechen hier von drei neuen Kriterien, nämlich

1. Wirtschaftkraft,
2. Infrastruktur und
3. Zukunftspotential.

Der Vorteil solcher Lagen liegt ganz deutlich im Preisgefüge, denn wenn sich die Entwicklung eingestellt hat und das Zukunftspotential eingeflossen ist, dann ergibt sich auch eine deutlich differenziertere Preisfindung.

Die Preise von heute gehören dann schlagartig der Vergangenheit ein, antizyklisches Handeln ist hier gefragt, das fällt aber bekanntlich einem Großteil unserer deutschen Bevölkerung sehr schwer. Hier steckt das künftige Wert- und Ertragspotential.

Zu beachten ist natürlich, dass die Steuerersparnis nicht das einzige Kriterium für die Wahl einer denkmalgeschützten Immobilie sein kann.
Die nachfolgend aufgeführten Qualitätsmerkmale sollten Sie unbedingt bei der Beurteilung einer Immobilie bzw. deren Bauträger beachten, um sich vor schmerzlichen finanziellen Einbußen zu schützen.

1) Wertentwicklung-> so wichtig wie der Preis und die Lage

Die Wertentwicklung hängt wie der Preis, von Zustand und Ausstattung, jedoch am meisten von der Lage ab. Die Lage wiederum entwickelt sich mit den übergreifenden Rahmenbedingungen und demographischen Entwicklungen des jeweiligen Immobilien-Standortes. Demnach müssen Sie diese Rahmenbedingungen und Entwicklungen kennen, um einschätzen zu können, wohin sich diese sich mittel- bis langfristig bewegen.
Besonders wichtig dabei ist jedoch, dass es Standorte sind, die nachhaltig Bevölkerungszuwachs nachweisen können, weil nur hier Mietpreissteigerungen und Wertentwicklungspotential zu erwarten sind. Rund 90 % der Städter ziehen den Charme einer Denkmalschutzimmobilie dem Wohnen in einem Neubau vor und sind bereit, dafür höhere Mieten zu zahlen. Wenn das keine guten Renditeaussichten sind.
Beantworten Sie sich die Frage, wie die Aussichten auf Wertentwicklung der Immobilie an diesem Standort in der Zukunft sein werden. Negative Faktoren sind unter anderem:
•    Hoher Wegzug von Menschen in den letzten Jahren
•    Zunahme der Arbeitslosigkeit an dem Standort in den letzten Jahren
•    geplanter Bau von nahe gelegenen Kraftwerken, Mülldeponien, Flugschneisen oder Autobahnen mit Lärmauswirkung
•    Verwahrlosung umliegender Gebäude
•    keine gute Anbindung an die Ballungszentren
•    hoher Bestand an Sozialmietern im Umfeld

2) Die Lage-> Exponierte Lage

Der zentrale Faktor für Preis- und Wertentwicklung einer Immobilie ist die Lage. Deshalb sind sie an den begehrtesten Plätzen - in aller Regel den Innenstädten der Ballungszentren - am teuersten. Und werden immer günstiger je weiter sich eine Immobilie davon entfernt. Das gilt übrigens für den Kauf genau wie für die Miete und folgt - wie die gesamte Marktwirtschaft - den Gesetzen von Angebot und Nachfrage
Und nicht nur die Lage innerhalb einer Stadt, sondern auch die Stadt selbst sollte sorgfältig ausgewählt werden. Wenn wir uns eine Immobilie in einem Stadtkern vorstellen, der von der Infrastruktur keine Wünsche übrig lässt, könnte die Lage mehr als vorteilhaft bezeichnet werden.
Folgende Punkte sollten erfüllt sein:
•    Ein guter Standort ist gekoppelt mit einem ausreichenden Angebot an Arbeitsplätzen. Neu geschaffene Arbeitsplätze sind die beste Garantie
•    Grosse Unternehmen sind an diesem Standort ansässig und haben dort investiert.
•    Das Verkehrsnetz der öffentlichen Verkehrsmittel ist gut ausgebaut.
•    Das Angebot an Kindergärten, Schulen, Einkaufsmärkten, kleinen und großen Läden ist vielfältig.
•    Die Versorgung der Bevölkerung durch ärztliche Einrichtungen ist besser als and vielen anderen Standorten.
•    Die Telekommunikationseinrichtungen und Versorgung mit modernen Netzwerken ist gut und weitere Ausbauaktivitäten sind vorhanden.
•    Es sind viele mittelständische Betriebe in der Region vorhanden, die handwerkliche und andere Dienstleistungen vollbringen.
•    Die Lebensqualität wird durch ein reichhaltiges Angebot an Freizeiteinrichtungen, Sportstätten, Vereinen etc. hoch gehalten (Naherholung)
•    Optimalerweise ist ein Flughafen in der unmittelbaren Nähe vorhanden.

3) Die Miete-> Langfristig erzielbare Miete?

Die erzielbare Miete, die vor allem langfristig erzielbar sein sollte, ist von entscheidender Bedeutung. Die Betrachtung des hiesigen Mietspiegels sollte nicht unterlassen werden – er sollte als Maßstab genommen werden.

4) Der Preis-> Marktgerechter Preis?

Auch in Bezug auf den Preis sollte das Angebot jeder Prüfung standhalten. Die Preise für Wohnraum sind in den letzen Jahren deutlich gestiegen, für gute bis sehr gute Lagen in den Top- Metropolen müssen Anleger teilweise schon mehr als 6.000 €/qm zahlen. Die Preissteigerungen resultieren u. a. auch aufgrund von gestiegenen Lohn- und Baukosten, die sich ebenfalls im Erstellungspreis niederschlagen. Auch und gerade beim Immobilienkauf sollten Sie auf keinen Fall darauf verzichten Kaufpreise zu vergleichen. Die Mechanismen, die zur Preisfindung führen, sind nämlich durchaus ähnlich wie beispielsweise am Aktienmarkt: Je besser die Zukunftsaussichten einer Firma (Immobilie), desto höher ihr Preis - und umgekehrt. Eine überdurchschnittlich hohe Rendite - also ein im Verhältnis zu den heutigen Mieteinnahmen günstiger Preis - kann dafür sprechen, dass die Zukunftsaussichten nicht so rosig sind. Etwa steigende Arbeitslosigkeit in der Stadt oder schlechte Mieterstruktur in dem Stadtteil. Ein Beispiel: In der bayerischen Boom-Stadt München sind nicht nur die Mieten hoch, auch die Kaufpreise sind horrend. Dennoch zahlen die Investoren mehr als anderswo und verzichten so auf eine hohe Anfangsrendite:

5) Zeit lassen

Sie sollten sich frühzeitig Gedanken über Ihre Steuerprobleme machen, so dass Sie genug Zeit haben, sich für die richtige Immobilie zu entscheiden.
Eine hektische Bauchentscheidung werden Sie vermutlich schnell bereuen. Nehmen Sie Abstand von Beratern, die Sie Hals über Kopf zum Notar zerren oder zu einer überhasteten Reservierung drängen wollen. 

6) Grundriss 

Es ist wichtig, dass diese Pläne und Grundrisse von einem Architekten gezeichnet und alle Details maßstabsgerecht eingetragen wurden. Ist dies nicht der Fall, könnte es zu Täuschungen des Anlegers führen.
Beispiel: Häufig werden in Prospekten Pläne abgebildet, in die bereits Teile des Mobiliars eingezeichnet sind. Diese Möbelstücke sind allerdings nicht im richtigen Maßstab, so dass ein trügerischer und falscher Eindruck über die Größe entsteht.

7) Soziales Umfeld

Schätzen Sie die  benachbarte Bebauung ein. Welche Leute sieht man auf der Straße? Welche Mieterstrukturen bewohnen die Nachbarschaft? Wie sehen die Hinterhöfe aus?

8) Baubeschreibung

Das wichtigste Kriterium einer Immobilie ist ihre Qualität. Bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude sollten Sie die Baubeschreibung intensiv überprüfen. Achten Sie darauf, dass die Baubeschreibung exakt formuliert ist: wie zum Beispiel die genauen Materialbezeichnungen (Herstellernamen und Materialpreis).

9) Vermietung/Wohnungsgröße

Achten Sie auf eine gute Vermietbarkeit Ihrer Wohnung. Kaufen Sie eine Wohnung, die von mehreren Mietergruppen nachgefragt wird. Eine ideale Wohnungsgröße heute ist: 2 bis 4 Zimmer, ab 60 m² bis ca. 120 m². Kaufen Sie keine 1-Zimmer-Appartements. Auch Studenten wollen heute in mindestens 2 Zimmern wohnen. Achten Sie darauf, daß die Grundrisse zeitkonform und modern sind.

10) Wer ist Ihr Vertragspartner? Wer ist der Bauträger?

Vereinbaren Sie mit dem Bauträger eine Besichtigungstour, um sich vor Ort ein Bild über die Immobilie zu machen. Lassen Sie sich auch Referenzen zeigen, vorallem die Älter als 3 Jahre sind. Nur so können Sie sich ein umfangreiches Bild machen und Ihren Vertragspartner kennen lernen.

11) Gutachten

Vertrauensvolle Bauträger bieten Ihnen während der Bauphase und bei Fertigstellung des Hauses vom TÜV erstellte Gutachten an. Diese bestätigen Ihnen die qualifizierte Ausführung und Umsetzung des Bauvorhabens.

Zitat Kurt Tucholski:

JA, DAS MÖCHSTE:
EINE VILLA IM GRÜNEN MIT GROSSER TERRASSE,
VORN DIE OSTSEE, HINTEN DIE FRIEDRICHSTRASSE,
MIT SCHÖNER AUSSICHT, LÄNDLICH MONDÄN.
VOM BADEZIMMER IST DIE ZUGSPITZE ZU SEH’N -
ABER ABENDS ZUM KINO HAST DU’S NICHT WEIT.
DAS GANZE SCHLICHT, VOLLER BESCHEIDENHEIT