Immobilien im Aufwind  - Der Markt ist in Bewegung

Der heimische Markt ist rotz allen Unkenrufen interessant und für die Zukunft gerüstet.
Im Vergleich mit den meisten europäischen Ländern wirkt er wie „ Inseln der Seligen“.
Während hier die Preise überwiegend gefallen sind, stiegen sie in England, Spanien oder Irland seit 1995 um bis zu 250 Prozentpunkte. Gerade angloamerikanische Investoren suchen deshalb in Deutschland, was sie andernorts kaum noch finden: niedrige Einkaufspreise mit Potenzial für Mietsteigerungen.

Worauf stützen sich dann die Protagonisten der Wohnimmobilie und die institutionellen Käufer bei Ihren Akquisitionstouren? Vor allem auf grundsätzliche Trends, die die Nachfrage in Deutschland kurz- und mittelfristig stimulieren können. Nach Berechnungen von empirica wird die Zahl der Haushalte trotz der stagnierenden Bevölkerungszahl weiter zunehmen – bis 2020 in Westsdeutschland um 2,2 Millionen und in Ostdeutschland um 230.000.

Bei zunehmenden Wohnungsgrößen und mehr Haushalten wird die Nachfrage durch einen steigenden Bedarf angeheizt. Weil sich aber der Neubau, wegen dem Wegfall der staatlichen Förderungen, wie z.B. die Eigenheimzulage und der degressiven AfA, weit nach unten bewegt, trifft die steigende Nachfrage auf ein stagnierendes Angebot. Die Überkapazitäten aus den 90ern haben sich abgebaut. Dies führt zwangsläufig zu einer Verknappung und damit Verteuerung des Wohnraumangebotes. Nach allen Expertenmeinungen einschließlich der Bundesregierung müssen jährlich allein aus Ersatzgründen (Haltbarkeitsdauer) mindestens 300.000 Wohnungen neu gebaut werden. Dieses Ziel wird seit Jahren unterschritten, Tendenz sinkend.
Grund und Boden ist und bleibt teuer in unserem Lande, denn er ist ein immer knapper werdendes Gut.

Der Aufschwung auf dem Immobilienmarkt scheint er endlich da zu sein. Allerdings unterscheidet ihn ein gravierendes Merkmal von allen anderen Aufschwungperioden der vergangenen Jahrzehnte: er entbehrt jeglicher Euphorie, basiert nicht auf neuen steuerlichen Gesetzgebungen und vollzieht sich sehr genau nachvollziehbar in jenen Regionen, in denen auch Wirtschaftswachstum ist und der Strukturwandel unverkennbar ist.

Nicht nur der Mietmarkt fängt allmählich wieder an zu boomen, auch in den Köpfen der Investoren findet ein Sinneswandel statt. Viele haben aus der Euphorie an den Aktienmärkten Ihre Erfahrung sammeln können und kehren nun wieder zur Immobilie als langfristiger Vermögensanlage zurück oder ergänzen ihre Aktienanlagen mit Immobilieninvestments.

Der Wohnungsneubau hat in den letzten drei Jahren nachgelassen, ebenso die steuerliche Förderung des Wohnraums. Es wurde zumindest in den letzten beiden Jahren deutlich weniger aus steuerlichen Motiven für die Immobilie getan, was zu einer Verknappung des vorhandenen Wohnraumangebotes geführt hat. Auch sind gute gebrauchte Immobilien (Bestandsobjekte) nicht gerade reichlich auf dem Markt vorhanden. Im Gegenteil: Wer schon Immobilien besitzt und damit gute Erfahrungen gesammelt hat, möchte oft noch mehr dazu kaufen und nicht etwa verkaufen.

Dabei ist die Finanzierung der Immobilie nicht gerade einfacher geworden. Die Anforderungen der Kreditinstitute an die Darlehensnehmer sind höher; eine Finanzierung ohne Eigenkapital und möglichst auch noch inklusive Nebenkosten ist fast allen Banken zu riskant, nachdem in den letzten Jahren doch zahlreiche Pleiten aus früheren Jahren der Bauherrenmodelle, Sonderabschreibung und Steuersparfonds hingenommen werden mussten.

Wer jedoch echte Chancen in diesen Märkten sucht, der wird sie jetzt verstärkt finden. Zahlreiche Immobilien, die noch vor sechs, sieben Jahren wie Goldgruben gehandelt wurden, sind nun für ein Butterbrot zu haben - und können somit durchaus lukrative Investments bedeuten. Sogar Top-Sanierte Objekte, die als Steuersparmodell ausgedient haben, können nun vielfach für die Hälfte dessen, was sie ursprünglich kosteten, erheischt werden. Dass eine Immobilie in einer Stadt der neuen Bundesländer liegt, heißt also ganz und gar nicht, dass sie ein schlechtes Investment darstellen würde, Sondern vielmehr  eine gute Chance, auf längere Sicht auch einen echten Renditerenner zu finden. Denn auch in den neuen Bundesländern wird irgendwann das Rad der Wirtschaft wieder rollen, und abgesehen davon sind auch schon heute gute Renditeobjekte dort zu haben.

Damit aber hat die Immobilie eine ganz andere Gewichtung erfahren. Sie ist nun endgültig die dritte, stabile Säule der persönlichen Vermögensbildung und der Vorsorge für das Alter geworden. Sie hat sich trotz aller Unwegsamkeiten als wertsicheres Anlageinstrument durchgesetzt.
Auch hier steht der ganz große Boom erst noch bevor: wenn die jüngere Generation aufwacht und erkennt, welch gute Perspektiven für die Alterssicherung - staatlich gefördert oder nicht - die Immobilie bietet. Immer weniger Menschen verlassen sich überhaupt auf Vater Staat
Die Immobilie ist also erst recht wieder attraktiv geworden. Wer investieren möchte, der tut dies jetzt genau zur richtigen Zeit. Im Hinblick auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition am Standort Deutschland allerdings ist dieses Land so attraktiv wie selten zuvor.

Was man dazu wissen muss:

•    an Standorten, wo der Aufschwung bereits stattfindet, sind Schnäppchen kaum noch zu haben; hier sollte man auf das altbewährte Prinzip der guten Lage vertrauen und mit einer Mietrendite zwischen vier und sechs Prozent zufrieden sein; der Wertzuwachs dürfte sogar bei einer noch niedrigeren Rendite eine gute Entschädigung sein;
•    an Standorten, wo der Markt noch ein erhebliches Überangebot verzeichnet (wie in vielen Städten der neuen Bundesländer), sind Schnäppchen mit teilweise sehr hohen Renditen (10% und mehr), aber auch deutlich höherem Vermietungsrisiko, zu Niedrigstpreisen zu haben;
•    an Standorten in den alten Bundesländern, die noch unter einer gewissen Strukturschwäche zu leiden haben (wie etwa die einst blühenden Städte an der Nordseeküste) sind attraktive Immobilien ebenfalls zu günstigen Preisen zu haben, teilweise mit Renditen von acht und mehr Prozent, und das gerechnet auf derzeitige Niedrigstmieten!
Der Schnäppchenjäger kann also in zweierlei Hinsicht auf seine Kosten kommen: in den alten wie auch in den neuen Bundesländern; während der auf die boomenden Metropolen setzende Investor durchaus bereit sein muss, die schon jetzt wieder sehr hohen Immobilienpreise zu bezahlen in der Erwartung, dass auch in den nächsten Jahren der Wertanstieg sich fortsetzt.

Weitere Gründe:

Die Finanzierung einer Immobilie ist schwieriger geworden. Die Kontrolle und die Vergabekriterien innerhalb der Banken sind schärfer geworden.
Diese vorgehen der Banken klammert nun die unkritische Objekteinschätzung aus, was den Abverkauf mit überzogenen Preisen in der Vergangenheit erst möglich machte.

Noch nie hat eine Rezession die Immobilienpreise in den wirtschaftlich wichtigen Metropolen erheblich beeinflusst. Die Nachfrage nach Wohnraum in Zentralen lagen nimmt immer mehr zu, da die Menschen aus vielen umliegenden Orten wieder in Richtung Stadt ziehen.

Der Markt für Gewerbeimmobilien  zieht wieder an. Die Nachfrage nach Mietflächen steigt, was ein deutliches Signal aus der Wirtschaft ist. Allein im ersten Halbjahr gab es bei Gewerbeimmobilien ein Plus von 10,1% (Quelle: Immobilienzeitung vom 13.09.07, Ausgabe 36/2007).

Die Zahl der Baugenehmigungen für den Neu- und Umbau von Wohnimmobilien ist nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im ersten Halbjahr 2007 wiederum um 37,9% gesunken. Damit wird nirgendwo so wenig gebaut wie in Deutschland (Handelsblatt, 07.09.2007).

Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien ist weiter hoch. Dies wurde in einem Artikel des Magazins „Capital“ bestätigt: die Nachfrage nach Immobilien im Premiumbereich legt stark zu, da sie vor allem ein versprechen: überdurchschnittliche Renditen für Käufer und Verkäufer. Während in den vergangenen 10 Jahren die Preise für durchschnittliche Objekte unter Druck gerieten, präsentieren sich hochwertige Immobilien wertstabil.

Die deutschen werden immer älter, und statistische Hochrechnungen zeigen auf, dass ältere Menschen mehr Wohnraum beanspruchen als jüngere Zudem ist der Trend „rein in die Städte“ unübersehbar, und zwar was ältere und jüngere Menschen anbelangt

Im internationalen Vergleich ist das Preisgefüge deutscher Immobilien sehr günstig. Überzogene Ertragspläne von Projekten aus den 90er Jahren, überwiegend in Ostdeutschland – sorgten dafür, dass dem Zweitmarkt heute lukrative Angebote zur Verfügung stehen. Denn nur weil die Preise überzogen waren oder die Finanzierung scheiterte, müssen die Immobilien und die Lagen nicht schlecht sein. Ganz im Gegenteil: Die üblichen Risiken eine Immobilienfinanzierung haben sie hinter sich gelassen und sind nun gegenüber Vergleichsobjekten aufgrund des niedrigen Kaufpreises oft im Vorteil.

Auch die demografische Entwicklung, die langfristig zu Bevölkerungsrückgang führen wird, verursacht noch keine sinkende Nachfrage nach Wohnraum. Allzu häufig wird übersehen, dass die Bevölkerungszahl derzeit noch nicht rückläufig ist.

Zudem zeige die Zahl der Haushalte einen ungebrochenen Aufwärtstrend, ebenso wie die Ansprüche an die  Wohnfläche. Diese ist in den letzten 10 Jahren um über 6% gewachsen, das sind fast 250.00 haushalte pro Jahr. Den Prognosen zufolge  wird sie in Westdeutschland noch mindestens 15 Jahre und in Ostdeutschland mindestens 10 Jahre zunehmen und die Wohnfläche pro Kopf nach Schätzungen des Research Institutes empirica bis zum Jahr 2030 weiter ansteigen.

Schließlich sind für Banken und Sparkassen Immobilien –Darlehen eine ähnlich gewinnträchtige Ware wie Äpfel für den Bauern auf dem Wochenmarkt.

In den Ballungsräumen herrschen teilweise Wohnungsengpässe, die so schnell nicht beseitigt werden können. Der Neubau lässt sich nicht von heute auf morgen ankurbeln. Die Märkte in den wirtschaftlich starken Regionen werden eine Phase durchleben, in der die Nachfrage deutlich steigen wird als das Angebot.

Nach Angaben des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) müssten jedes Jahr bundesweit rund 390.000 neue Wohnungen errichtet werden. Die Realität: Weniger als 200.000 Wohnungen entstanden in 2006.

Fazit:

Wer seinem Portefeuille etwas Gutes tun möchte investiert in Sachwerte. Nicht weil das Zinsniveau günstig ist, die Inflation einen Rekord nach den anderen bricht oder die Rentenlücke unendlich groß erscheinen mag.
Auch nicht wegen dem drohenden Zusammenbruch unseres Sozialsystems oder den lukrativen Steuervorteilen, des geringen Eigenkapitaleinsatzes und des Geldes der Bank
Sondern tun Sie es einfach, weil es die Reichen, die Banken und Versicherungen einem vormachen. Vielleicht sind sie gerade deswegen so reich?!

Auch die Zukunft verlangt für den Kapitalanleger krisensichere Sachwertanlagen.

“Selbsternannte Fachleute" (diese wohnen übrigens selbst in einer Immobilie) wenden gerne ein: Ja, aber in den letzten Jahren hat es auch auf dem Immobilienmarkt eine ganze Reihe von Korrekturen gegeben. Die Preise sind z.T. erheblich zurückgegangen, viele Anleger blieben auf leeren Wohnungen sitzen. Stimmt, und unserer Meinung nach waren diese Marktbereinigungen auch berechtigt. So etwa bescherte uns die Fülle der Investitionen in Immobilien in den neuen Bundesländern in den Jahren 1992-2000, gefördert durch die Sonder-AfA, einen enormen Bauboom, aber auch einen gewaltigen Überschuss an Wohnungen.
Mittlerweile hat längst das nüchterne Erwachen eingesetzt, und mancher Investor muss nun im Nachhinein nicht nur um seine Immobilie, sondern auch noch um seine Steuervorteile bangen, denn auch diese könnten ihm in bestimmten Fällen wieder aberkannt werden. Das sind Fehlentwicklungen, die mit dem Beachten gesunder ökonomischer Grundsätze nichts zu tun haben.

Als Nebeneffekt hat diese Entwicklung die Nachfrage nach der Eigentumswohnung als Kapitalanlage etwas gedämpft. Völlig zu Unrecht, denn nach wie vor ist eine vermietete Wohnung in guter Lage ein nützliches und sinnvolles Investment für die Zukunftssicherung und Altersvorsorge.