KOSTEN BEIM KAUF

Die Kostenpunkte beim Kauf einer Immobilie sind eigentlich recht übersichtlich.
Folgende Kosten kommen beim Kauf einer Immobilie neben dem Kaufpreis  auf jeden Fall auf Sie zu:

a) Die Kaufnebenkosten
b) Die Finanzierungskosten
c) laufende Kosten

a) DIE KAUFNEBENKOSTEN

Damit Sie keine böse Überraschung erleben, sollten Sie neben den Erwerbskosten unbedingt die Höhe der Kaufnebenkosten in Ihre Gesamtkalkulation einbeziehen.

Der Kaufpreis einer Immobilie ist längst nicht alles, was Sie für die Finanzierung aufbringen müssen. Es fallen weitere Kaufnebenkosten an, die Sie unbedingt berücksichtigen sollten. Diese sind zwischen der 2ten und 8ten Woche nach dem Kauf zu begleichen, werden in 3 Kategorien unterteilt und können sich bis auf 10% des Kaufpreises summieren.

  1. Die Notargebühr
  2. Die Grundgewerbesteuer
  3. Die Maklergebühren (Courtage)
  4. Grundbucheintragung auf dem Grundbuchamt

1) Notargebühren

Immobilienkaufverträge bedürfen für ihre Gültigkeit der notariellen Beurkundung, der Immobilienkauf "per Handschlag" ist nichtig. Für die Tätigkeit des Notars fallen Gebühren an, deren Höhe sich nach dem Kaufpreis bzw. dem Grundschuldbetrag richtet. In der Regel sind die 1,5 % vom Kaufpreis.

2) Grunderwerbsteuer

Sie fällt bei jedem Erwerb eines Grundstücks an und beträgt 3,5% des Gegenwertes (meist Kaufpreis, außer wenn Darlehen übernommen werden, dann ist der Kaufpreis geringer und es entfällt auch auf die übernommene Darlehenshöhe Grunderwerbsteuer.

3) Maklercourtage

Bei gebrauchten Immobilien führt der Immobilienkauf häufig über einen Makler, ein fachlich gut beratender und seriöser Makler ist durchaus sein Geld wert. Er bringt viel Erfahrung und eine gute Marktkenntnis mit ein. Die Käuferprovision schwankt je nach Region zwischen 3 und 6 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer.

4) Grundbucheintragungen

Jeder Käufer gilt rechtlich erst als Eigentümer, wenn er in das Grundbuch (Abteilung I) eingetragen wurde. Die Kosten belaufen sich bei ca. 0,5% des Kaufpreises. Ebenso ist für die Finanzierung in der Regel die Eintragung von Grundschulden (Abteilung 3) notwendig. Eventuell können auch die bereits eingetragenen Grundschulden übernommen werden um damit Kosten zu sparen (Darlehen werden dadurch nicht übernommen).

Wichtig:

Nur wer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, erhält die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und kann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

b) DIE FINANZIERUNGSKOSTEN

Die Finanzierungskosten bei einer Immobilie werden aufgeteilt in Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen.

Die Bereitstellungszinsen (auch Bereithaltungszinsen) entstehen, wenn im Zusammenhang mit einer Kreditfinanzierung, meist Immobilienfinanzierung der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer (Schuldner) ein Darlehen zur Verfügung gestellt hat und dieser Teile noch nicht in Anspruch genommen hat. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3% vom Kaufpreis bzw. 0,25% monatlich. Der Zeitraum, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen wird im Kreditvertrag festgehalten. Manche Banken stellen für bis zu einem Jahr keine Bereitstellungszinsen in Rechnung.

Unter dem Begriff "Bauzeitzinsen" versteht man die Zinsen bei einer Denkmal- und Neubauimmobilie, die bereits während der Bauzeit anfallen. In der Regel durch Teilauszahlungen, die aufgrund des Baufortschritts (nach Makler- und Bauträgerverordnung) geleistet werden. Somit entstehen Bauzeitzinsen lediglich bei Neubauten und während der Sanierung von Denkmalschutzimmobilien. Es handelt sich hier um Schuldzinsen, die auf den jeweils ausgezahlten Teil des Darlehensbetrags berechnet werden. Eigentümer, die das Objekt nach Fertigstellung vermieten, haben die Möglichkeit die Bauzeitzinsen als Werbungskosten bei den Steuern abzusetzen. Für Immobilien die später selbst genutzt werden ist dies allerdings nicht möglich.

c) LAUFENDE KOSTEN

Die laufenden Kosten bei einer Immobilie werden aufgeteilt in umlagefähige Nebenkosten, nicht umlagefähige Nebenkosten und in die Instandhaltungsrücklage

Umlagefähige Nebenkosten sind (hier nur einige genannt):

•    Kosten der Wasserversorgung
•    Heizungsanlage
•    Straßenreinigung
•    Müllbeseitigung
•    Gebäudereinigung
•    Gebäudeversicherung
•    Beleuchtung
•    Hauswart
•    Antennenanlage
•    Grundsteuer (bei Kapitalanlegern)
Diese Kosten sind vom Mieter zu tragen und gehen inkl. der Kaltmiete an die Hausverwaltung, da ein Kapitalanleger bzw. Vermieter diese als Wohnnebenkosten auf die Kaltmiete aufschlägt. Ein Eigennutzer muss sie als laufende Kosten bzw. sog. Haus- oder Wohngeld in sein Budget einplanen.

Nicht umlagefähige Nebenkosten, Die meisten Nebenkostenarten zahlt in der Regel der Mieter einer Wohnung - sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde. Doch einiges kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen und muss selbst dafür aufkommen:

Nicht umlagefähige Nebenkosten sind (hier nur einige genannt):

•    Kosten für Haus- & Mietverwaltung (ca. 40 € mtl.)
•    Bankgebühren (Kontoführung…)
•    Instandhaltungskosten/-rücklagen jeder Art (ca. 0,35 €/m²)
•    Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen
Die Kosten für Haus- und Mietverwaltung sind steuerlich absetzbar, die Instandhaltungsrücklage nicht, da diese wie die Tilgung nicht zur direkten Kostenseite zählt.

Instandhaltungsrücklage

Darüber hinaus gibt es die sog. Instandhaltungsrücklage. Die zahlt jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft als Anspareinlage für die früher oder später auftretenden größeren Reparaturen an die Hausverwaltung.
Wie hoch diese Rücklagen sein sollten, hängt von der Art, dem Alter und dem Zustand einer Immobilie ab und wird in der Wohneigentümergemeinschaft abgestimmt und beschlossen.