Ziel ist es durch die Sanierung das äußerliche Erscheinungsbild des Objektes nicht zu verändern, jedoch technisch das Objekt in einen Neubauzustand zu versetzten, bei dem die verwendeten Materialien und die Qualität der Ausführung höchsten Ansprüchen genügen.

Unter einer Sanierung versteht man im Bauwesen die baulich-technische Wiederherstellung oder Modernisierung eines Bauwerks oder eines ganzen Stadtviertels, um Mängel zu beseitigen oder den Wohn- bzw. Lebensstandard zu erhöhen.

Allgemeine Merkmale

Um vorhandene Mängel festzustellen, muss eine Modernisierungs-Voruntersuchung in Form eines Gutachtens durchgeführt werden, aus der die Schadensursache, das Schadensbild sowie die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen hervorgehen.
Ziel ist die Wiederherstellung des standsicheren und zweckbestimmt nutzbaren Zustands eines Gebäudes.
Eine Sanierung geht über die Instandhaltung und Instandsetzung hinaus und schließt oft die Modernisierung ein, die auch Nutzungsanpassungen und erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich machen können.
Unter den Begriff der Sanierung fallen sowohl Wohnungen, als auch Gebäude sowie Stadtquartiere.

Gebäudesanierung

Unter Gebäudesanierung oder Bauwerkssanierung versteht man die durchgreifende Reparatur oder Erneuerung von Bauteilen, Gebäudeabschnitten oder des gesamten Bauwerks. Bei Gebäuden, die vor dem zweiten Weltkrieg errichtet wurden, spricht man auch von Altbausanierung.

Typische Sanierungsmaßnahmen am Gebäude sind:

•    Dachsanierung bei Steil- und Flachdächern bezeichnet in der Regel nicht
     nur den Austausch der Dachhaut und gegebenenfalls des kompletten Dachstuhls,
     sondern auch den Einbau einer Wärmedämmung in die Schrägdachflächen,
     sowie den Ausbau des Dachraumes zur Dachgeschosswohnung.
•    Deckenbalkensanierung bezeichnet in der Regel die Erneuerung der Holzbalkendecke
     durch Verstärkung oder Austausch von Bauteilen.
•    Energetische Sanierung bezeichnet in der Regel die Ertüchtigung
     der thermischen Hülle eines Gebäudes zur Minimierung des Heizenergiebedarfs
     gemäß den Bestimmungen der Energieeinsparverordnung. Wird auch
     Fassadensanierung genannt.
•    Kellerhalssanierung bezeichnet in der Regel die Erneuerung der vertikalen
     Bauwerksabdichtung unterhalb der Geländeoberkante und/oder die
     horizontale Abdichtung gegen drückendes oder nichtdrückendes (Stau-) Wasser.
•    Fenstersanierung bezeichnet in der Regel die tischlermäßige Überarbeitung
     oder den Austausch alter Fenster gegen neue Fenster.
•    Mauerwerkssanierung bezeichnet in der Regel die Ertüchtigung (Verstärkung)
     oder den Austausch schadhafter oder in ihrer Tragfähigkeit beeinträchtigter
     Mauerwerksteile oder von Sichtmauerwerksflächen. (z.B. beim Befall von Hausschwamm)

Stadtsanierung

Die Stadtsanierung geht über die Sanierung einzelner Gebäude hinaus und hat die Beseitigung städtebaulicher und nicht selten sozialer Missstände zum Ziel, die dann zu Sanierungsgebieten erklärt werden. Demzufolge bedeutet der Begriff Altstadtsanierung oder Quartiersanierung die Durchführung umfassender planungs- und bauordnungsrechtlicher Maßnahmen, um die Qualität eines Stadtbereichs zu verbessern.
Sanierungsfolgen
Die Sanierung solcher Viertel geht deshalb oft mit der sozialen Verdrängung ganzer Bevölkerungsschichten einher. Geschieht dies in großem Maßstab und ohne Ausgleich besteht die Gefahr der Slumbildung oder Ghettoisierung in Stadtrandquartieren mit noch geringeren baulichen Standards.
Da der Standard der sanierten Quartiere nach Abschluss der Maßnahmen nicht unerheblich steigt (Sanierungsziel), steigen auch die Mieten. Das hat wiederum ein gehobenes Sozialniveau der Bewohnerstruktur zur Folge und führt nicht selten zu Vorzeige- oder Edelquartieren.

Sanierungsgebiet

Ein Sanierungsgebiet kann gemäß Baugesetzbuch als Städtebauliche Sanierung durch die Gemeinde förmlich festgesetzt werden, wenn die im Baugesetzbuch beschriebenen Mängel eines Quartiers festgestellt wurden.
Diese Gebiete sind gleichzeitig typische Beispiele einer so genannten Kahlschlagsanierung: der großflächige Abriss eines ganzen Stadtviertels war die Voraussetzung für eine komplette
Beim Sanieren von Baudenkmälern muss der Denkmalschutz berücksichtigt werden.