Immer wieder gestellte Fragen
Denkmalschutz- Für welche Gebäude kommt eine Förderung nach §7i EStG (Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen), §7h EStG (Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) bzw. nach §10f EStG (Eigennutzer) in Betrac
- Welche Baumaßnahmen sind nach §7i, §7h bzw. §10f EStG begünstigt?
- Welche Abschreibungsätze gelten für Instandsetzungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden bzw. Gebäuden, die in Sanierungsgebieten gelegen sind?
- Wann kann die erhöhte Abschreibung nach § 7i, § 7h bzw. §10f EStG erstmalig angesetzt werden?
- Zu welchem Zeitpunkt kann ein Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen bzw. die Einkommensteuervorauszahlung herabgesetzt werden?
- Zu welchem Zeitpunkt muß die Kaufpreiszahlung erfolgen zum Erhalt der steuerlichen Förderung nach § 7i, § 7 h bzw. §10f EStG?
- Welche Behörde stellt eine Bescheinigung nach §7i, §7h bzw. §10f EStG für den Käufer aus?
- Die Bescheinigung nach § 7i, § 7h bzw. § 10f EStG hat bindende Wirkung gegenüber dem Finanzamt!
- Was ist das eigentlich und warum macht man das, dieses Erbbaurecht?
- Welche Vorteile bietet mir das Erbbaurecht als Käufer?
- Ich kaufe nur mit Grundstück, da das Grundstück maßgeblich eine Wertsteigerung erfährt!
- Irgendwann zahle ich ja mehr Erbbauzinsen, als das Grundstück wirklich wert ist!
- Was passiert beim Auslauf des Erbbaurechtsvertrages?
- Wie lange läuft denn üblicherweise ein Erbbaurechtsvertrag?
- Gibt es ein Vorkaufsrecht für den Wohnungseigentümer; wenn ja, zu welchen Bedingungen bzw. zu welchem Preis?
- Der Erbbauzins von monatlich EUR 0,50- bzw. DM 0,77 je qm Wohnfläche erscheint mir sehr hoch!
- Wie entwickelt sich der Erbbauzins im Laufe der Zeit und nach welchen Kriterien erhöht er sich?
- Kann man denn diesen Erbbauzins steuerlich geltend machen und wenn ja, wie lange?
- Finanziert die Bank überhaupt die Immobilie und wenn ja, in welcher Höhe ist die Beleihung?
- Gibt es ein Vorkaufsrecht für die Wohnungseigentümer für den Fall des vorzeitigen Verkaufs des Grundstücksanteils durch den Erbbaurechtsgeber?
- Wird das Erbbaurechtsgrundstück durch den Erbbaurechtsgeber veräußert, muss dann der Käufer in die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages einsteigen oder kann er sie nach Gutdünken ändern?
- Kann ich meine Wohnung überhaupt frei verkaufen, ohne Einschränkungen durch das Erbbaurecht? Welches Vertragsverhältnis wird dann für den Käufer bindend?
- Stellt das Erbbaurecht einen Modellcharakter im Sinne des § 2 b EStG dar?
- Ich kenne das Erbbaurecht nur als Negativbeispiel durch Kirchen und Gemeinden, die sich maßgeblich daran bereichert haben.
- Ist durch das Erbbaurecht die Immobilie überhaupt vererbbar, veräußerbar oder verschenkbar?
- Wann darf ich das Erbbaurecht frühestens verkaufen?
- Muss ich dennoch Grunderwerbsteuer auf den Grundstücksanteil zahlen?
- Ist der Erbbauzins als umlagefähige Nebenkosten den Mietern in Rechnung zu stellen?
- Wird die Immobilie trotzdem grundbuchlich gesichert, und zähle ich somit als wirklicher Eigentümer der Wohnung?
- Stelle ich mich bei einem möglichen späteren Verkauf an den Mieter nicht schlechter als ein Anbieter, der das Grundstück mitveräußern kann?
- Wo liegen die maßgeblichen Vorteile für den Zweiterwerber, wenn er eine Immobilie im Erbbaurecht erwirbt?
- Kann ich meine Immobilie beleihen bzw. mit Grundschulden belasten?
Denkmalschutz
Q. Für welche Gebäude kommt eine Förderung nach §7i EStG (Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen), §7h EStG (Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) bzw. nach §10f EStG (Eigennutzer) in Betrac
Das Gebäude oder der Gebäudeteil, d. h. die Eigentumswohnung muß nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal oder Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage sein, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist (§ 7i EStG) oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen (§ 7h EStG). Das Gebäude muß bereits vor Beginn der Baumaßnahme als Baudenkmal oder Ensemble anerkannt sein und den öffentlich-rechtlichen Bedingungen des Denkmalschutzes unterliegen.
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Q. Welche Baumaßnahmen sind nach §7i, §7h bzw. §10f EStG begünstigt?
Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang dazu beitragen, das Gebäude als Baudenkmal zu erhalten oder es sinnvoll zu nutzen (§7i EStG). Eine sinnvolle Nutzung ist z. B. dann anzunehmen, wenn die Baumaßnahmen dazu dienen, das Gebäude an moderne Wohnbedürfnisse anzupassen und die Substanzerhaltung des Gebäudes auf Dauer sichergestellt wird (Baumaßnahmen in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde). Im Fall des §7h EStG (förmliches Sanierungsgebiet) müssen die Moderrnisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen §177 Baugesetzbuch entsprechen.
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Q. Welche Abschreibungsätze gelten für Instandsetzungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden bzw. Gebäuden, die in Sanierungsgebieten gelegen sind?
Der Käufer einer Eigentumswohnung kann pro Jahr 10% der begünstigten Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahme nach § 7i, § 7h bzw. §10f EStG abschreiben, den gesamten Sanierungsaufwand also innerhalb von 10 Jahren. Voraussetzung ist der Kauf der Wohnung / des Gebäudes vor Beginn der Sanierungsmaßnahme.Neben der erhöhten Abschreibung kann die Altbausubstanz nach § 7 Abs. 4 EStG linear abgeschrieben werden (2% für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 bzw. 2,5% für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden sind). Aufgrund des Steueränderungsgesetzes (Beschluss des Bundestages im Dezember 2003) werden 2 Fälle unterschieden:
3.1 Der Bauantrag zur Sanierung des jeweiligen Gebäudes wurde vor dem 1. Januar 2004 gestellt.
Für diesen Fall kann der Käufer einer Eigentumswohnung pro Jahr nach wie vor 10% der begünstigten Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahme nach § 7i, § 7h bzw. §10f EStG abschreiben, den gesamten Sanierungsaufwand also weiterhin innerhalb von 10 Jahren. Voraussetzung ist der Kauf der Wohnung/des Gebäudes vor Beginn der Sanierungsmaßnahme (dieser Zeitpunkt kann auch noch im Kalenderjahr 2004 liegen). Neben der erhöhten Abschreibung kann die Altbausubstanz nach §7i Abs. 4 EStG linear abgeschrieben werden (2,5% für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertig gestellt worden sind).
3.2 Wurde/wird der Bauantrag für die in Rede stehende Eigentumswohnung/das Gebäude nach dem 31.12.2003 gestellt, dann kann der Käufer der Eigentumswohnung innerhalb der ersten 8 Jahre jeweils 9% jährlich der begänstigen Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahme nach $ 7i, § 7h bzw. § 10f EStG abschreiben, für weitere 4 Jahre jeweils 7%, den gesamten Sanierungsaufwand also innerhalb von 12 Jahren. Voraussetzung bleibt der Kauf der Wohnung/des Gebäudes vor Beginn der Sanierungsmaßnahme.
Neben der erhöhten Abschreibung kann die Altbausubstanz wie bisher abgeschrieben werden (2% für Gebäude, nach dem 31.12.1924 bzw. 2,5% für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertig gestellt worden sind).
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Q. Wann kann die erhöhte Abschreibung nach § 7i, § 7h bzw. §10f EStG erstmalig angesetzt werden?
Die erhöhten Abschreibungen können erstmalig im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den folgenden 9 Jahren geltend gemacht werden. Im Gegensatz zur 2%-igen bzw. 2,5%-igen linearen Abschreibung (beginnt anteilig ab dem Monat der Fertigstellung) wird bei der erhöhten AfA bereits der volle Jahresbetrag im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme angesetzt.
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Q. Zu welchem Zeitpunkt kann ein Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen bzw. die Einkommensteuervorauszahlung herabgesetzt werden?
Der Eintrag eines Freibetrages bzw. die Herabsetzung der Einkommensteuervorauszahlung kann beantragt werden ab dem Jahr, das auf die Beendigung der Baumaßnahme bzw. die Anschaffung des Gebäudes folgt (§ 37 Abs. 3 Satz 6 EStG).
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Q. Zu welchem Zeitpunkt muß die Kaufpreiszahlung erfolgen zum Erhalt der steuerlichen Förderung nach § 7i, § 7 h bzw. §10f EStG?
Die steuerlichen Vergünstigungen sind abhängig von der Fertigstellung bis zum Kalender-Jahresende sowie von der Zahlung des gesamten Kaufpreises bis zu diesem Zeitpunkt. Die Kaufpreiszahlungen erfolgen entsprechend § 3 MaBV in mindestens sieben Raten. Der Kaufvertrag muß jedoch vor Beginn der Sanierung geschlossen werden.
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Q. Welche Behörde stellt eine Bescheinigung nach §7i, §7h bzw. §10f EStG für den Käufer aus?
Die Bescheinigung nach § 7i bzw. § 10f EStG wird durch die jeweiligen Landesdenkmalämter oder durch die zuständigen Regierungspräsidien (für Baumaßnahmen im Bundesland Sachsen) ausgestellt. Eine Beschei-nigung nach § 7h EStG erfolgt durch die jeweilige regionale Planungsbehörde.
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Q. Die Bescheinigung nach § 7i, § 7h bzw. § 10f EStG hat bindende Wirkung gegenüber dem Finanzamt!
Die verbindlichen Feststellungen der Bescheinigung beschränken sich auf Tatbestände des Denkmalrechts.
Das Bescheinigungsverfahren umfaßt die Prüfung:
1. ob das Gebäude nach den landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist.
2. ob die Baumaßnahme nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung sowie bei einem Gebäude, das Teil eines Denkmalschutzgebietes nach § 21 SächsDSchG ist, zur Erhaltung des schützenwerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalschutzgebietes erforderlich waren.
3. ob die Arbeiten gemäß denkmalschutzrechtlicher Genehmigung ausgeführt worden sind oder zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich waren.
4. ob die Arbeiten vor Beginn und bei Planungsänderung vor Beginn des geänderten Vorhabens mit der Bescheinigungsbehörde abgestimmt wurden.
5. in welcher Höhe Aufwendungen, die die vorstehenden Voraussetzungen erfüllen, angefallen sind.
6. ob und ggf. in welcher Höhe Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln durch eine der für Denkmalschutz
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Erbpacht
Q. Was ist das eigentlich und warum macht man das, dieses Erbbaurecht?
Der Käufer einer Wohnung im Erbbaurecht verzichtet auf den Erwerb des Grundstückes, wodurch der Kaufpreis der Wohnung um den Grundstückspreis reduziert wird. Anstatt eines sofort fälligen Grundstückspreises zahlt der Wohnungseigentümer dem rundstückseigentümer einen monatlichen Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks. Im Ergebnis ist das Erbbaurecht Grundbesitz, bei dem der Kaufpreis nicht vorab bezahlt werden muss.
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Q. Welche Vorteile bietet mir das Erbbaurecht als Käufer?
Die Immobilieninvestition führt durch die Zahlung eines niedrigen Erbbauzinses zu einer äußerst günstigen Grundstücksfinanzierung. Die jährlichen Erbbauzinsen liegen im allgemeinen unter den langfristigen Hypothekenzinsen. Weil das Erbbaurecht nicht getilgt werden muss, reduziert sich die monatliche Belastung des Käufers. Wird der Wohnungskauf durch ein Darlehen fremdfinanziert, verringert sich die Bankverschuldung.
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Q. Ich kaufe nur mit Grundstück, da das Grundstück maßgeblich eine Wertsteigerung erfährt!
Der Wert einer Immobilie, z.B. einer Eigentumswohnung, setzt sich immer aus dem Wert des Grundstücks und dem Wert der Aufbauten zusammen. Weil mit der Bestellung des Erbbaurechts der Wert des Grundstücks für 99 Jahre festgeschrieben ist, kann die Wertentwicklung der Gesamtimmobilie, und damit auch die Wertentwicklung des Grundstückes, über den Wiederverkauf der Wohnung vereinnahmt werden. Weil die Grundstückspreise schneller wachsen als der Erbbauzins, wird die Grundstücksfinanzierung im Zeitablauf immer günstiger. Dieser Zinsvorteil kann beim Wiederverkauf über einen höheren Wohnungskaufpreis vergütet werden. Der Käufer kann folglich an der Wertentwicklung des Grundstücks partizipieren.
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Q. Irgendwann zahle ich ja mehr Erbbauzinsen, als das Grundstück wirklich wert ist!
Diese Aussage berücksichtigt nicht die Zeitpunkte der Erbbauzinszahlung. Wenn man die heutige Kaufpreiszahlung mit zukünftigen Erbbauzinszahlungen vergleicht, dann müssen die zukünftigen Zahlungen auf den Zeitpunkt des alternativen Grundstückskaufs abgezinst werden. Als Zins wird der Ertrag aus einer alternativen Investition des eingesparten Grundstückskaufpreises angenommen. Werden alle zukünftigen Erbbauzinszahlungen z.B. mit dem Zinssatz für eine langfristige Staatsanleihe abgezinst, würde sich ein Grundstückwert ergeben, der ungefähr dem heutigen Grundstückspreis entspricht. Folglich zahlt man nie mehr Erbbauzinsen, als das Grundstück wert ist.
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Q. Was passiert beim Auslauf des Erbbaurechtsvertrages?
Bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, dem Eigentümer der Wohnung dieselbe zum dann gültigen Verkehrswert abzukaufen. Es ist ferner möglich, das Erbbaurecht einvernehmlich zu verlängern. Sollte der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbbaurechts und Rücknahme der Wohnung zum Verkehrswert diese innerhalb von drei Jahren an einen Dritten wiederum im Erbbaurecht veräußern, dann würde der entschädigte Vorbesitzer über das grundbuchlich abgesicherte
Recht verfügen
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Q. Wie lange läuft denn üblicherweise ein Erbbaurechtsvertrag?
Erbbaurechte über Wohnraum verfügen üblicherweise über die Laufzeit von 99 Jahren. Nach Beendigung der Laufzeit kann das Erbbaurecht einvernehmlich um weitere 99 Jahre verlängert werden. Bei Gewerbebauten, insbesondere bei exponierten Einzelhandelsimmobilien, werden vereinzelt auch kürzere Laufzeiten gewählt.
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Q. Gibt es ein Vorkaufsrecht für den Wohnungseigentümer; wenn ja, zu welchen Bedingungen bzw. zu welchem Preis?
Der Wohnungseigentümer verfügt über ein grundbuchlich abgesichertes Vorkaufsrecht für den Fall, dass der Eigentümer des Grundstücks dieses an einen Dritten veräußert. Der Wohnungseigentümer würde dann auf Wunsch in den Kaufvertrag einsteigen, womit er selbstverständlich auch dessen Konditionen übernimmt. Er zahlt den Kaufpreis, den der Grundstückseigentümer mit dem Dritten festgelegt hat. Umgekehrt erhält der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht für den Fall, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung
veräußert.
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Q. Der Erbbauzins von monatlich EUR 0,50- bzw. DM 0,77 je qm Wohnfläche erscheint mir sehr hoch!
Wird davon ausgegangen, dass der jährlich zu zahlende Erbbauzins rund 5 % des Grundstückswertes beträgt, dann entspricht ein monatlicher Erbbauzins von EUR 0,50- einem Grundstückswert in Höhe von EUR 122,70. Selbst ein Erbbauzins von EUR 0,77 entspricht einem Grundstückswert in Höhe von EUR 184,06 je qm Wohnfläche. Üblicherweise macht der Grundstückswert rund 20 % des Kaufpreises einer Wohnung aus. Würde eine Wohnung mit Grundstück EUR 1533,88,- je qm Wohnfläche kosten, dann würde der Grundstückswert rund EUR 153,40 betragen. Das entspräche einem monatlichen Erbauzins von EUR 1,28 und einem verbleibenden Wohnungswert von EUR 1.227,10 je qm Wohnfläche. Eine Wohnung im Rembertikontor kostet ohne Grundstück EUR 1.470,- je qm Wohnfläche. Der Erbbauzins beträgt jedoch nur EUR 0,77 monatlich. Trotz eines höheren Wohnungswerts ist der Erbbauzins und damit die Grundstücksfinanzierung sehr günstig. Die Erbbauzinsen von Skyline-Wohnungen sind also objektiv betrachtet sehr niedrig.
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Q. Wie entwickelt sich der Erbbauzins im Laufe der Zeit und nach welchen Kriterien erhöht er sich?
Die Entwicklung des Erbbauzinses ist an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt. Damit findet lediglich ein Inflationsausgleich statt. In Relation zu den Lebenshaltungskosten bleibt der Erbbauzins in den gesamten 99 Jahren immer gleich hoch. Da Mieten und Grundstückspreise erfahrungsgemäß um ein
Vielfaches schneller steigen, wird die Erbbauvariante im Zeitablauf immer günstiger.
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Q. Kann man denn diesen Erbbauzins steuerlich geltend machen und wenn ja, wie lange?
Die Erbbauzinsen sind als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig, verringern
damit die steuerliche Bemessungsgrundlage und wirken steuermindernd. Der
Erbbauzins kann für die gesamte Dauer von 99 Jahren steuerlich geltend
gemacht werden.
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Q. Finanziert die Bank überhaupt die Immobilie und wenn ja, in welcher Höhe ist die Beleihung?
Wohnungen im Erbbaurecht werden im gleichen Umfang finanziert wie Wohnungen mit Grundstücksanteil. Es können Grundpfandrechte einer finanzierenden Bank im Erbbaugrundbuch eingetragen werden. Weil das
Grundstück nicht mitfinanziert werden muss, kann der volle Beleihungsspielraum ausgenutzt werden. Es sind wie beim Volleigentum Beleihungen inklusive der Nebenkosten möglich.
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Q. Gibt es ein Vorkaufsrecht für die Wohnungseigentümer für den Fall des vorzeitigen Verkaufs des Grundstücksanteils durch den Erbbaurechtsgeber?
Im Erbbaurechtsvertrag werden üblicherweise gegenseitige Vorkaufsrechte vereinbart. Sollte der Erbbaurechtsgeber das Grundstück verkaufen, so verfügt der Wohnungseigentümer über ein grundbuchlich abgesichertes Vorkaufsrecht.
- a. Kann das jeder für sich ausüben oder nur in der Eigentümergemeinschaft? Die Ausübung des Vorkaufsrecht ist nicht an die Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft gebunden.
- b. Nach welchem Preis richtet sich das Vorkaufsrecht?
Der Preis des Vorkaufsrechts richtet sich nach dem Preis, den Grundstückseigentümer und ursprünglicher Erwerber ausgehandelt haben. Ähnlich wie beim Vorkaufsrecht des Mieters steigt der Vorkaufsberechtigte
lediglich in den bereits geschlossenen Vertrag ein.
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Q. Wird das Erbbaurechtsgrundstück durch den Erbbaurechtsgeber veräußert, muss dann der Käufer in die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages einsteigen oder kann er sie nach Gutdünken ändern?
Die mit der Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages festgeschriebenen Vereinbarungen, werden im Grundbuch eingetragen. Damit sind die Bedingungen für den Erbbaurechtsgeber und –nehmer für die Dauer des Erbbaurechts bindend, unabhängig davon, wer gerade Grundstücks- oder Wohnungseigentümer ist.
Sollte sich der Grundstückseigentümer durch Verkauf des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ändern, so muss er in die Bedingungen einsteigen und kann diese nicht nach Gutdünken ändern. Änderungen müssen einvernehmlich beschlossen werden und bedürfen der notariellen Beurkundung.
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Q. Kann ich meine Wohnung überhaupt frei verkaufen, ohne Einschränkungen durch das Erbbaurecht? Welches Vertragsverhältnis wird dann für den Käufer bindend?
Der Wohnungseigentümer kann zu jedem Zeitpunkt und ohne Zustimmung eines Dritten die Wohnung im Erbbaurecht verkaufen. Das Erbbaurecht erlischt dabei nicht. Der Käufer tritt in die Position des Erbbaurechtsnehmers ein und ist an die Regelungen des Erbbaurechtsvertrages gebunden. Akzeptiert der Käufer diese, schränkt das Erbbaurecht den Verkauf der Wohnung in keiner Weise ein.
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Q. Stellt das Erbbaurecht einen Modellcharakter im Sinne des § 2 b EStG dar?
Das Erbbaurecht ist als grundstücksgleiches Recht eine Form der vertraglichen Grundstücksüberlassung und steht somit in keinem Zusammenhang zu den Regelungen des § 2 b EStG. Für die Prüfung der Modellhaftigkeit eines Immobilienangebotes im Sinne des § 2 b EStG ist die Grundstücksnutzung über
ein Erbbaurecht irrelevant. Das Erbbaurecht stellt somit keinen Modellcharakter im Sinne des § 2 b EStG dar.
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Q. Ich kenne das Erbbaurecht nur als Negativbeispiel durch Kirchen und Gemeinden, die sich maßgeblich daran bereichert haben.
Der Grund für die Einnahmen von Kirchen und Gemeinden durch das Erbbaurecht liegt nicht in demselben begründet, sondern an der Tatsache, dass diese über entsprechendes Bauland verfügten. Da weder Kirchen noch Gemeinden selbst auf ihrem Land bauen wollten, mussten Sie es in irgend einer Form den Baulandsuchenden nutzbar machen. Dies konnte entweder durch den Verkauf oder durch die Bestellung eines Erbbaurechtes erfolgen. Besonders die Kirchen machten von der Möglichkeit der Grundstücksüberlassung in Form von Erbbaurechten Gebrauch. Die Erbbauzinsen wurden überwiegend moderat gewählt und trugen damit zu einer günstigen Grundstücksfinanzierung der Bauherren bei. Kirchen und Gemeinden hätten bei dem alternativen Verkauf der Grundstücke nicht weniger Geld eingenommen.
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Q. Ist durch das Erbbaurecht die Immobilie überhaupt vererbbar, veräußerbar oder verschenkbar?
Das Erbbaurecht ist als dingliches Recht übertragbar wie das Grundstück selbst. Aus dem Namen „Erbbaurecht“ ergibt sich diese Eigenschaft bereits wörtlich: Das Erbbaurecht erlischt nicht mit dem Tod des Berechtigten, sondern geht auf dessen Erben über. Auch im Verkaufs- oder Schenkungsfall bleibt das
Erbbaurecht bestehen. Die Regelungen ergeben sich auch für den Rechtsnachfolger aus dem beurkundeten Erbbaurechtsvertrag.
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Q. Wann darf ich das Erbbaurecht frühestens verkaufen?
Die Grundstücksnutzung in Form des Erbbaurechts sieht keine diesbezüglichen Beschränkungen vor. Das Erbbaurecht kann jederzeit veräußert werden.
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Q. Muss ich dennoch Grunderwerbsteuer auf den Grundstücksanteil zahlen?
Der Gesetzgeber sieht auch im Falle der Übertragung eines Erbbaurechtes eine Besteuerung des grundstücksgleichen Rechts vor. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Grundstückswertes, welcher sich nach dem Bewertungsgesetz auf das 18,59-fache des Jahreserbbauzinses beläuft. Beträgt der jährliche Erbbauzins fünf Prozent des Grundstückswertes muss für den Erwerb des Erbbaurechtes
weniger Grunderwerbsteuer gezahlt werden als beim alternativen Grundstückskauf.
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Q. Ist der Erbbauzins als umlagefähige Nebenkosten den Mietern in Rechnung zu stellen?
Erbbauzinsen sind wie Darlehenszinsen Finanzierungskosten des Wohnungseigentümers und können ebenso wie diese nicht den Mietern als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.
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Q. Wird die Immobilie trotzdem grundbuchlich gesichert, und zähle ich somit als wirklicher Eigentümer der Wohnung?
Durch die Bestellung eines Erbbaurechtes an einem Grundstück, werden neben dem Grundbuch für das sogenannte Stammgrundstück zusätzlich Grundbücher für die Wohnungserbbaurechte angelegt. In dieses Wohnungserbbaurecht wird der Erwerber als Wohnungseigentümer eingetragen, ist somit grundbuchlich
abgesichert und wirklicher Eigentümer der Wohnung.
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Q. Stelle ich mich bei einem möglichen späteren Verkauf an den Mieter nicht schlechter als ein Anbieter, der das Grundstück mitveräußern kann?
Weil die Grundstücksfinanzierung durch den lediglich an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelten Erbbauzins im Zeitablauf immer günstiger wird, übernimmt diese auch der Mieterkäufer, der in den laufenden
Erbbaurechtsvertrag einsteigt. Wird die Wertsteigerung des Grundstücks nicht durch einen höheren Verkaufspreis der Wohnung ausgeglichen, ist der Anbieter eines Wohnungserbbaurechts sogar besser gestellt. Er kann dem Mieter eine günstige Grundstücksfinanzierung anbieten.
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Q. Wo liegen die maßgeblichen Vorteile für den Zweiterwerber, wenn er eine Immobilie im Erbbaurecht erwirbt?
Die Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahrzehnten eine höhere Wertentwicklung aufgezeigt als die Inflationsrate. Weil im Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechtes der Wert des Grundstücks für die nächsten 99 Jahre inflationsbereinigt festgeschrieben ist, wird die Grundstücksfinanzierung im Zeitablauf immer günstiger. Ein Zweiterwerber muss für die Grundstücksnutzung nicht eine Finanzierung des dann geltenden Grundstückswertes bedienen, sondern nur die Finanzierung des zum Zeitpunkt der Bestellung des
Erbbaurechtes geltenden Grundstückswertes. Je später der Zweiterwerber die Wohnung im Erbbaurecht übernimmt, desto niedriger ist der Erbbauzins im Vergleich zum Darlehenszins im Falle des alternativen Grundstückskaufs.
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Q. Kann ich meine Immobilie beleihen bzw. mit Grundschulden belasten?
Das Wohnungserbbaurecht kann durch den Erwerber zur Kaufpreisfinanzierung beliehen werden. In dem Grundbuch des Wohnungserbbaurechts können die Grundschulden einer finanzierenden Bank abgesichert werden. Dadurch lässt sich eine Wohnung im Erbbaurecht genauso beleihen wie eine Wohnung im
Volleigentum. Der Beleihungsauslauf ist dadurch in keiner Weise eingeschränkt. Bei entsprechender Bonität ist eine Finanzierung inklusive Nebenkosten und zuzüglich Damnum möglich.
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